Χρήσιμες Συμβουλές

Εάν η οικοδομή έχει κανονισμό τότε ακολουθούμε ότι αναφέρεται στον κανονισμό. Εάν όχι, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/29 για οποιαδήποτε εργασία / δαπάνη θα πρέπει να υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών. Εάν έστω και ένας διαφωνεί η εργασία δεν μπορεί να γίνει.

Η ταράτσα της οικοδομής ανήκει σε όλη την οικοδομή. Ως εκ τούτου θα πρέπει να συμμετέχουν όλα τα διαμερίσματα βάσει των τετραγωνικών τους μέτρων.

Όχι. Η συμμετοχή είναι υποχρεωτική.

Ειδικά για την εγκατάσταση συστήματος καμερών σε συγκροτήματα κατοικιών ή γραφείων για την ασφάλεια των κοινόχρηστων χώρων και των προσώπων που κυκλοφορούν σε αυτούς μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο με απόφαση του οργάνου που είναι αρμόδιο για τη διαχείριση του συγκροτήματος (π.χ. της γενικής συνέλευσης της πολυκατοικίας). Αν η εγκατάσταση συστήματος βιντεοεπιτήρησης δεν προβλέπεται στον κανονισμό, απαιτείται συναπόφαση των δύο τρίτων των ενοίκων της πολυκατοικίας ή του κτηρίου που λαμβάνεται με πρωτοβουλία του διαχειριστή. Στην απόφαση πρέπει να ορίζονται οι χώροι που θα επιτηρούνται και τα φυσικά πρόσωπα που μπορούν να έχουν πρόσβαση στη μονάδα ελέγχου του συστήματος. (π.χ. ο διαχειριστής της πολυκατοικίας). Οι κάμερες του συστήματος βιντεοεπιτήρησης δεν επιτρέπεται να ελέγχουν την πρόσβαση στα κατ’ ιδίαν διαμερίσματα, ενώ η μονάδα ελέγχου δεν επιτρέπεται να βρίσκεται σε διαμέρισμα, αλλά πρέπει να εγκαθίσταται σε κοινόχρηστο χώρο με ελεγχόμενη πρόσβαση (π.χ. κοινόχρηστη αποθήκη), εκτός αν η επεξεργασία πραγματοποιείται από εξουσιοδοτημένο προσωπικό ασφαλείας (π.χ. εταιρεία ασφαλείας). Οι βιντεοκασέτες στην περίπτωση αυτή διατηρούνται το πολύ έως 48 ώρες. Η εγκατάσταση κάμερας από μεμονωμένο ιδιοκτήτη ή ένοικο σε κοινόχρηστο χώρο στάθμευσης της πολυκατοικίας ή του κτηρίου για την επιτήρηση προσωπικού οχήματος, επιτρέπεται υπό τις εξής προϋποθέσεις: α) Να προβλέπεται στον κανονισμό της πολυκατοικίας ή να υπάρχει συναπόφαση των ενοίκων. β) Να μην υπάρχει σύστημα βιντεοεπιτήρησης στους χώρους στάθμευσης εγκατεστημένο για λογαριασμό της πολυκατοικίας. γ) Η κάμερα να εστιάζει μόνο στο επιτηρούμενο όχημα. δ) Ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης ή ένοικος να τοποθετήσει με δικά του έξοδα σχετική ευδιάκριτη ενημερωτική πινακίδα σε εμφανές σημείο του χώρου στάθμευσης.

Το δυσκολότερο καθήκον ενός διαχειριστή είναι η είσπραξη των κοινοχρήστων. Επειδή η πρόληψη είναι πάντα καλύτερη από την θεραπεία ο διαχειριστής πρέπει να φροντίζει οι χρεώσεις να είναι καθαρές διαφανείς και αιτιολογημένες. Κάθε απορία πρέπει να επιλύεται άμεσα και πειστικά. Η κατανομή των δαπανών πρέπει να γίνεται όσο είναι δυνατόν ομαλά για να μην παρουσιάζονται μήνες με τεράστιες χρεώσεις και άλλοι με μηδαμινές. Ακόμα ο διαχειριστής πρέπει να είναι ευγενικός αλλά επίμονος όταν ζητάει την έγκαιρη εξόφληση των δαπανών. Όσο η οφειλή συσσωρεύεται, τόσο δυσκολότερη είναι ή είσπραξή της. Αν παρ’ όλα αυτά κάποιος από τους ιδιοκτήτες αρνείται την εξόφληση της οφειλής του, ο διαχειριστής οφείλει να τον παραπέμψει στην συνέλευση των συνιδιοκτητών και να αφήσει αυτήν να αποφασίσει για τις περαιτέρω ενέργειες, οι οποίες ενίοτε φτάνουν και στα δικαστήρια. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης που δυστροπεί καλείται να εξοφλήσει το ποσό προσαυξημένο με τα έξοδα είσπραξης του, τους τόκους υπερημερίας και την ποινική ρήτρα αν προβλέπεται τέτοια από τον κανονισμό.

Εάν ο ένοικος δεν πληρώνει τα κοινόχρηστα του δημιουργώντας έτσι πρόβλημα στη λειτουργία της οικοδομής , τότε θα πρέπει να απευθυνθείτε στον ιδιοκτήτη ο οποίος και είναι υπεύθυνος για το διαμέρισμα. Διαφορετικά, η μόνη λύση είναι να διεκδικήσετε τα χρήματα δικαστικά. Μέχρι όμως να γίνει το δικαστήριο θα πρέπει το διαμέρισμα αυτό να μπαίνει κανονικά στα κοινόχρηστα, και το ποσό που του αναλογεί να εισπράττεται από τα υπόλοιπα διαμερίσματα.

Η πιλοτή της πολυκατοικίας ακόμα και για παλαιές πολυκατοικίες είναι κοινόχρηστη και κοινόκτητη. Με πρόβλεψη στην οριζόντια ιδιοκτησία της οικοδομής η πιλοτή μπορεί να χωριστεί σε χώρους στάθμευσης οι οποίοι να δοθούν για αποκλειστική χρήση σε συγκεκριμένους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων. Όμως ακόμα και στην περίπτωση αυτή, ένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να μισθώσει ή να πωλήσει την χρήση της θέση σε κάποιον που δεν έχει ιδιοκτησία στην ίδια πολυκατοικία. Σε περίπτωση πού η χρήση των χώρων στάθμευσης δεν καθορίζεται στην οριζόντια ιδιοκτησία αυτή μπορεί να καθοριστεί με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών. Οι θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή και γενικά στους ανοικτούς χώρους μιας πολυκατοικίας δεν μπορούν να περιτοιχισθούν ούτε να χρησιμοποιηθούν για χρήση άλλη από την προβλεπόμενη. Οι κλειστοί χώροι στάθμευσης στα ισόγεια, υπόγεια ή άλλου, εφόσον προβλέπονται από την οικοδομική άδεια, αποτελούν χωριστές ιδιοκτησίες και άρα δεν ισχύουν τα παραπάνω.

Σε πολλές πολυκατοικίες υπάρχουν στον κανονισμό προβλέψεις, του τι επιτρέπεται και τι όχι. Αν όχι τότε μπορούν να τεθούν κάποιοι βασικοί κανόνες από την συνέλευση των συνιδιοκτητών. Ανεξάρτητα απ’ αυτά όμως εφαρμογή έχουν οι διατάξεις του αστικού κώδικα και της λοιπής νομοθεσίας, για την κοινή ησυχία, την φθορά ξένης περιουσίας, την γονική ευθύνη κλπ.

Ο διαχειριστής είναι ο εντολοδόχος των συνιδιοκτητών για την διαχείριση των κοινοχρήστων πραγμάτων ενός κτιρίου. Η εντολή στον διαχειριστή δίδεται από την συνέλευση των συνιδιοκτητών, που συγκαλείται σύμφωνα με τον κανονισμό και το αντικείμενο της εντολής αυτής δηλαδή οι αρμοδιότητες του διαχειριστή προσδιορίζονται επίσης από τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Σε γενικές γραμμές όμως οι αρμοδιότητες αυτές είναι:

• Εξόφληση όλων των λογαριασμών κοινοχρήστων δαπανών , όπως ΔΕΗ, ύδρευσης, καθαριότητας, πετρελαίου κλπ.

• Επίβλεψη των τακτικών (π.χ. καθαριότητα) και εκτάκτων εργασιών (π.χ. επισκευή των βλαβών) στους κοινόχρηστους χώρους και εγκαταστάσεις του κτιρίου.

• Κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών και έκδοση αναλυτικού λογαριασμού για κάθε διαμέρισμα χωριστά, ανάλογα με τα χιλιοστά συμμετοχής του.

• Είσπραξη των οφειλών των διαμερισμάτων.

• Έλεγχος του αποθέματος και προμήθεια του πετρελαίου θέρμανσης κατά τους χειμερινούς μήνες.

• Φροντίδα για τα διοικητικά θέματα όπως προβλέπει ο κανονισμός, δηλαδή σύγκληση συνέλευσης του κτιρίου αν υπάρξει ανάγκη και τήρηση των πρακτικών της.

• Γρήγορη ανταπόκριση όταν οι ένοικοι ζητούν την παρέμβασή του για την αποκατάσταση κάποιας ζημιάς ή βλάβης.

Πρακτικά τώρα, ο διαχειριστής είναι το εκτελεστικό όργανο και αφεντικό του είναι η συνέλευση της πολυκατοικίας. Ο διαχειριστής όμως, εκτός ακραίων περιπτώσεων, πρέπει να αφήνεται απερίσπαστος να εκτελεί τα καθήκοντά του σύμφωνα με την κρίση του. Οι συνιδιοκτήτες πρέπει να κατανοήσουν ότι ο διαχειριστής δεν υφίσταται για να ικανοποιεί τα καπρίτσια λίγων, αλλά για να υπηρετεί τα συμφέροντα όλων των ενοίκων. Από την άλλη μεριά ο διαχειριστής πρέπει να αφιερώνει χρόνο για το κτήριο, να ακούει τις γνώμες των συγκατοίκων του αλλά να ενεργεί πάντα κατά την κρίση του και με γνώμονα το μακροπρόθεσμο συμφέρον των πολλών. Ακόμα να φροντίζει να υπάρχει διαφάνεια σε όλες του τις ενέργειες και να μπορεί να αιτιολογήσει τις πράξεις του όταν του ζητηθεί.

Μέχρι δύο ζώα συντροφιάς επιτρέπεται να έχουν οι ζωόφιλοι στο διαμέρισμά τους, έστω κι αν απαγορεύεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας τους, σύμφωνα με το νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης, εφόσον τηρούν κανόνες υγιεινής για τους τετράποδους φίλους τους. Προβλέπονται ποινές φυλάκισης ώς 5 χρόνια μη εξαγοράσιμες και πρόστιμα ώς 30.000 ευρώ , σε όποιον κακοποιεί, βασανίζει, ακρωτηριάζει, δηλητηριάζει ή και σκοτώνει ζώα. Το νομοσχέδιο για τα ζώα συντροφιάς της τέως υφυπουργού Αγροτικής Ανάπτυξης Μιλένας Αποστολάκη, προβλέπει διαδικτυακή Ηλεκτρονική Βάση Σήμανσης και Καταγραφής Ζώων συντροφιάς και των ιδιοκτητών τους. Η σήμανση, μη εξαιρουμένων των ποιμενικών σκύλων, γίνεται με τσιπ στην αριστερή πλευρά του ζώου, εντός δύο μηνών από τη γέννησή του. Υποχρεώσεις Ειδικότερα ο ιδιοκτήτης οφείλει να: *μεριμνά για τις ακαθαρσίες του ζώου του, ειδάλλως θα κληθεί να πληρώσει πρόστιμο ώς 600 ευρώ. * δηλώνει απώλεια του ζώου του σε κτηνίατρο εντός 5 ημερών. Αν δεν επιθυμεί άλλο το ζώο συντροφιάς του, οφείλει να το δηλώσει στο δήμο του. (Συστήνονται τριμελείς επιτροπές στους δήμους για αδέσποτα με συμμετοχή ζωοφιλικής οργάνωσης.) **προβεί σε στείρωση θηλυκών ζώων, εφόσον δεν μπορεί να διατηρήσει νεογέννητα ή να τα διαθέσει σε άλλους. * αποζημιώνει για ζημιές/βλάβες που προκαλεί το ζώο του. Ζώα συντροφιάς με επιθετική συμπεριφορά φέρουν υποχρεωτικά φίμωτρο. Το νομοσχέδιο επισείει αυστηρότατες ποινές για όποιον πραγματοποιεί κυνομαχίες ή άλλου είδους μονομαχίες. Η κλοπή κυνηγετικού σκύλου τιμωρείται με ποινή φυλάκισης ώς 1 χρόνο και πρόστιμο ως 8.000 ευρώ. Όχι εκμετάλλευση Απαγορεύει ακόμη: *εκτροφή και χρησιμοποίηση σκύλων και γατιών για παραγωγή γούνας, δέρματος, κρέατος ή για την παρασκευή φαρμακευτικών ή άλλων ουσιών. *χρήση κάθε είδους ζώου, άγριου ή ήμερου, για φωτογραφήσεις ή τσίρκο. *πώληση ζώων συντροφιάς ηλικίας μικρότερης των 7 εβδομάδων. *μόνιμη παραμονή ζώων σε βεράντες διαμερισμάτων. Η προσωρινή παραμονή τελεί υπό την επιφύλαξη της τήρησης υγιειονομικών και αστυνομικών διατάξεων περί κοινής ησυχίας. *διατήρηση ζώων συντροφιάς σε κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας (πιλοτή, ταράτσα, ακάλυπτος, φωταγωγός, κήπος). Τα επιβατηγά πλοία προβλέπει να διαθέτουν καθαρά, προστατευόμενα από καιρικές συνθήκες κλουβιά (όχι σιδερένια) για τη μεταφορά μεγάλων ζώων συντροφιάς. Επιτρέπεται η μεταφορά μικρών ζώων σε μέσα μαζικής μεταφοράς και ταξί εφόσον είναι τοποθετημένα σε ειδικό καλάθι και συνοδεύονται. Υπεύθυνοι σφαγείων, κρεοπωλείων, νοσοκομείων, στρατοπέδων, κατασκηνώσεων, εστιατορίων κ.ά. υποχρεώνονται να παίρνουν μέτρα για την αποτροπή της πρόσβασης αδέσποτων ζώων σε απορρίμματα των εγκαταστάσεών τους. Οι αρμόδιες υπηρεσίες για την καθαριότητα του εθνικού, επαρχιακού και αστικού δικτύου υποχρεώνονται ν’ απομακρύνουν από οδούς και πεζοδρόμια, νεκρά ζώα και να μεριμνούν για την αποτέφρωση ή την υγειονομική ταφή τους.

Τα δεδομένα που αναγράφονται στον πίνακα των κοινοχρήστων αποτελούν δεδομένα προσωπικού χαρακτήρα τα οποία συνιστούν αρχείο προσωπικών δεδομένων σύμφωνα με το άρθρο 2 εδάφιο ε του ν. 2472/1997. Η συλλογή και η καταχώρισή τους σε κατάσταση είναι νόμιμη και μπορεί να πραγματοποιηθεί και χωρίς τη συγκατάθεση των συνιδιοκτητών, εφόσον είναι αναγκαία για την εκτέλεση της συμβατικής υποχρέωσης που υπέχουν οι συνιδιοκτήτες προς καταβολή των κοινοχρήστων χρεών, (άρθρο 5 παρ. 2 εδάφιο α). Συγκεκριμένα η συλλογή και η καταχώρισή τους από τον διαχειριστή υπεύθυνο της επεξεργασίας είναι απαραίτητη, τόσο προκειμένου να ενημερωθούν όλοι οι συνιδιοκτήτες για τις προσωπικές τους οφειλές, όσο και για το εάν έχουν εξοφλήσει όλοι οι συνιδιοκτήτες την συμβατική τους υποχρέωση προς καταβολή των κοινοχρήστων που τους αναλογούν. Για να αποφευχθεί η ανακοίνωση και η μετάδοση των προσωπικών δεδομένων των συνιδιοκτητών που περιλαμβάνονται στην κατάσταση των κοινοχρήστων σε τρίτους είναι σκόπιμο η κατάσταση αυτή να αναρτάται σε χώρο της πολυκατοικίας μη προσβάσιμο σε τρίτους πλην των ενδιαφερομένων συνιδιοκτητών. Εάν τούτο δεν είναι δυνατόν να γίνει πρέπει η ανάρτηση να πραγματοποιείται σε χώρο όπου η πρόσβαση επισκεπτών είναι δυσχερής (π.χ. στον τοίχο της σκάλας του πρώτου προς το δεύτερο όροφο ή στον τοίχο της σκάλας μεταξύ ισογείου και υπογείου). Όσον αφορά τη διαγραφή των ονομάτων των συνιδιοκτητών που έχουν εξοφλήσει τα κοινόχρηστα που τους βαρύνουν, η διαγραφή αυτή από τον διαχειριστή γίνεται προς ενημέρωση του αρχείου, και είναι σύμφωνη με τις διατάξεις του ν. 2472/1997.